農地を買う・借りる人が住宅、駐車場、事業用地などへ転用する場合は、原則として農地法5条の許可または届出を確認します。5条は「売買だけ」の制度ではなく、転用を目的とする所有権移転や賃借権等の設定・移転を扱います。契約、手付金、融資、造成を先行させず、土地の規制と買主・借主の具体的な利用計画を確認してください。
農地法5条は「権利移動を伴う転用」
売主の農地を買主が取得して住宅を建てる、農地を借りて駐車場や施設にするなど、権利の設定・移転と農地転用を組み合わせる場合が5条の中心です。所有者が名義を変えず自ら転用する4条とは申請関係者が異なります。農地のまま耕作する目的で売買・貸借する場合は3条等の検討であり、5条とは限りません。
4条・5条・農振除外を含む判断順序は、親記事の山梨の農地転用ガイドをご覧ください。
所有者が名義を変えず転用する場合は、農地法4条の自己転用手続きをご覧ください。
許可と届出、市街化区域の違い
甲斐市は、農地を農地以外にする場合は4条または5条の許可・届出が必要で、市街化区域内の農地は届出になると案内しています。市街化区域外では許可が基本です。届出の対象でも、提出前に造成してよいという意味ではなく、他法令の手続きも別に確認します。甲斐市「農地の転用について（農地法第4条・第5条）」
売主だけでなく買主・借主の計画が審査に関係する
5条許可では土地の農地区分に加え、転用目的を実現できる資力、面積の妥当性、工事時期、排水や周辺農地への影響などが確認されます。「第3種なら必ず許可」「住宅は通りやすい」「資材置場は難しい」と用途名だけで結論づけられません。農林水産省が示す立地基準と一般基準の両方を個別計画に当てはめます。農林水産省「農地転用許可制度について」
農振農用地区域・地域計画は契約前に確認する
農振農用地区域内農地の転用は原則として制限されます。除外が必要と認められる案件では、農用地利用計画の変更後に5条許可を検討します。農振除外が終わっても5条許可が保証されるわけではありません。地域計画の区域内の農地を住宅・駐車場などへ恒久的に転用する場合は、原則として農振除外・転用許可の手続きに先立ち、地域計画の変更を行います。一時転用など取扱いが異なる場合もあるため、対象区域と変更手続きの要否・順序を市町村へ確認してください。農林水産省「地域計画」農振除外の受付時期も自治体ごとに異なるため、売買の決済日や賃貸開始日を先に確定しないようにします。農林水産省「農業振興地域制度の概要」
売買・賃貸借契約は許可されない場合も想定する
5条許可前に契約する場合は、許可を停止条件とするなど、不許可時の扱い、手付金の返還、申請協力、引渡し、費用負担を明確にする方法があります。契約内容は案件ごとに不動産会社や法律専門家へ確認してください。「事前相談で問題なさそう」と言われても許可の内諾ではありません。許可前に所有権移転、土地の引渡し、造成を実行しないよう工程を管理します。
5条申請・届出までの流れ
- 地番、登記地目、現況、面積、所有者と権利関係を確認する。
- 買主・借主の用途、施設配置、進入路、排水、資金と工事計画を具体化する。
- 農業委員会へ事前相談し、区域・農地区分、農振除外、地域計画調整を確認する。
- 開発許可、建築、接道、上下水道、土地改良区など別制度を確認する。
- 譲渡人と譲受人等で必要書類をそろえ、5条許可申請または届出を行う。
- 許可・受理と契約条件の成就を確認して決済・引渡し・工事へ進む。
必要書類は利用計画と権利関係で変わる
一般に申請書、登記事項証明書、公図、位置図、土地利用計画図、建物・施設と道路・用排水施設を示す図面、資金計画を示す資料などを確認します。法人が取得・賃借する場合や所有権以外の権利を設定する場合は追加資料が必要になることがあります。山梨県は5条許可申請書と必要部数、計画図等を案内しています。山梨県「農地法第5条許可申請書」
許可後も建築・売却成功が保証されるわけではない
農地転用許可は、建築確認や都市計画法上の開発許可、融資承認とは別です。接道や排水などの条件で希望用途を実現できない場合があります。また、転用できることと希望価格で売れることも別です。不動産査定、行政手続き、設計・工事の見積りを同じ前提条件で比較します。
費用と期間を確認する方法
行政書士報酬、証明書・図面の実費、測量・設計・造成、登記、仲介、土地改良区関係などを分けて見積もります。期間も、調査、農振除外・地域計画、5条手続き、開発・建築、売却活動を分けます。「毎月何日締切」「1～2か月で完了」など全国一律の期限はありません。管轄自治体の受付日程と案件の補正可能性を確認してください。I.F.Cの料金表は掲載業務の範囲を確認し、個別見積りを取ります。
相続農地を転用して売る場合
相続した農地では、農業委員会への相続届出と相続登記を別に確認します。その後、買主が非農地として使う売買なら5条を検討します。相続からの流れは相続した農地の売却ガイドをご確認ください。
よくある質問
農地を売れば必ず5条ですか？
いいえ。買主が農地として耕作するなら3条等、買主が農地以外へ転用する計画なら5条が基本です。売買の有無だけで決めません。
賃貸借でも5条になることがありますか？
あります。借主が転用するために賃借権等を設定する場合は5条を検討します。契約内容と利用目的を窓口へ示してください。
青地は絶対に転用できませんか？
農振農用地区域内の転用は原則制限されますが、制度上の例外を含め一律に断定できません。除外要件と転用許可基準を自治体に確認します。
許可前に買主へ引き渡せますか？
許可前の権利移転・引渡し・造成は進めず、契約条件と手続きの順序を専門家に確認してください。
甲斐市・山梨で農地法5条を相談する
行政書士i.f.c事務所では、譲渡人・譲受人等の関係と転用計画を確認し、必要な行政手続きを整理します。有限会社アイ・エフ・シーでは農地売却の条件整理を不動産の側から相談できます。登記、税務、測量、設計、紛争は各専門家の担当範囲を明確にします。
地番、売買・賃貸の別、買主・借主の予定用途を添えてお問い合わせください。電話は0551-45-7000です。
制度確認：2026年10月12日。要件・様式・受付時期は管轄自治体の最新情報で確認してください。
