農地を住宅、駐車場、資材置場などに変えるときは、工事や契約の前に、土地の地番、農地区分、農振農用地区域、地域計画、都市計画を確認します。所有者が自分で転用する場合は農地法4条、売買・賃貸など権利移動を伴う場合は5条が基本です。農振農用地区域の土地では、転用申請より前に農用地区域からの除外を検討する場合があります。
農地転用の可否を判断する順番
- 土地を特定する：住所ではなく地番、登記地目、現況、面積、所有者を確認します。
- 転用目的を決める：住宅、駐車場、資材置場など、誰が何のために使うかを整理します。
- 区域と農地区分を確認する：農振農用地区域、地域計画、市街化区域・市街化調整区域、農地の区分を窓口で確認します。
- 4条・5条、許可・届出を分ける：権利移動の有無と所在地に応じて必要な手続きを判断します。
- 農地法以外の条件を調べる：接道、開発・建築、排水、土地改良区、文化財などを確認します。
地図だけで転用できると断定せず、農地のある市町村の農業委員会へ地番と利用計画を伝えて確認することが大切です。山梨県は、建物、駐車場、資材置場など農地以外に利用する場合に農地法上の手続きが必要と案内しています。山梨県「農地法関係業務について」
農地法4条と5条、許可と届出の違い
具体的な準備と確認事項は、自分の農地を転用する4条の解説、売買・賃貸を伴う転用の5条の解説でご案内しています。
農地法3条は、農地を農地として耕作するための売買・貸借などに関する手続きであり、農地転用の4条・5条とは目的が異なります。農地を売る案件でも、買主が農地として使うのか、農地以外に変えるのかで検討する条文が分かれます。
4条：所有者が自分で転用する
農地の所有者が、自分の土地を自宅敷地や駐車場などに変える場合は、原則として農地法4条の許可または届出が必要です。名義を移さなくても、農地を農地以外の状態にするなら確認が必要です。「住宅なら許可されやすい」など用途名だけで難易度を決めることはできません。農地区分と計画の実現性、周辺農地への影響を個別に確認します。
5条：売買・賃貸などを伴って転用する
買主が住宅を建てるために農地を買うなど、転用と同時に所有権や賃借権等を移す場合は、原則として農地法5条の許可または届出が必要です。売主だけでなく、買主の事業計画、資金、工事内容も審査に関係します。不動産取引を伴う場合でも一律に5条とは限らないため、権利移動と転用を同時に行う計画かを確認します。
市街化区域は届出、それ以外は許可が基本
甲斐市は、農地を農地以外にする場合は4条または5条の許可または届出が必要で、市街化区域の農地は届出になると案内しています。区域だけで判断せず、例外や他法令も含めて窓口で確認してください。甲斐市「農地の転用について（農地法第4条・第5条）」
農振除外と地域計画は農地転用とは別の確認
要件・費用・相談の流れは、山梨の農振除外の詳しい解説をご覧ください。
農振農用地区域は、将来にわたり農業上の利用を図る区域です。農林水産省は、この区域内の農地の転用は原則認められず、例外的に除外が必要と認められる場合は、農用地利用計画を変更したうえで農地法の転用許可を得る必要があると説明しています。つまり、農振除外と転用許可は同じ手続きではありません。除外されたから転用許可が確実になるわけでもありません。農林水産省「農業振興地域制度の概要」
また、地域計画で農業利用が位置付けられている土地では、その計画との調整が必要になる場合があります。農振除外の受付時期や必要資料は市町村ごとに異なります。申出前に、転用目的が具体的か、代替地がないか、農業上の支障がないかを整理してください。
許可が取れても建物を建てられるとは限らない
農地転用は、農地を農地以外に利用するための手続きです。建築確認、都市計画法上の開発許可、道路への接道、排水先、上下水道などは別に確認します。農地転用が可能でも希望する建物を建てられない場合があり、反対に建築の見込みだけで農地転用が認められるとも限りません。造成・契約・融資を先行させず、関係窓口を並行して確認しましょう。
申請までの流れと準備する資料
- 地番、登記事項、現況と所有関係を確認する。
- 転用目的、配置、進入路、排水、資金計画を具体化する。
- 農業委員会と関係部署に事前相談し、農振除外・地域計画調整・開発許可等の要否を確認する。
- 4条または5条の申請・届出書と、位置図、公図、土地利用計画図など必要資料をそろえる。
- 許可・受理と他法令の手続きを確認してから契約履行や工事を進める。
- 転用後は必要に応じて地目変更登記などを確認する。
山梨県の5条許可申請案内では、建物・施設の面積や位置、道路・用排水施設等を示す図面などが案内されています。実際の提出書類は土地と計画で変わるため、最新の一覧を管轄窓口で確認してください。山梨県「農地法第5条許可申請書」
費用と期間は手続きごとに確認する
費用は、行政書士報酬、証明書・図面等の実費、測量・設計・造成費、登記を依頼する場合の費用、土地改良区等の負担を分けて確認します。農振除外、4条、5条は別の手続きで、必要な工程も異なります。I.F.Cの料金表で掲載範囲を確認し、個別案件は見積りを取ってください。
期間も、事前調査、農振除外・地域計画の調整、転用申請、他法令の申請、工事を分けて考えます。農振除外の受付時期、補正、関係者調整で長くなることがあります。「何か月で必ず許可される」とは言えないため、使用開始日や売買の引渡日を決める前に工程表を作ります。
無断転用と契約上の注意
砂利を敷く、資材を置く、駐車場として使うなど、建物を建てない利用でも転用に当たることがあります。許可や届出を確認せず工事を始めないでください。売買では「許可が得られること」を停止条件とするなど、許可されなかった場合を契約で整理する方法があります。契約条項は案件ごとに不動産会社や法律専門家へ確認します。
農林水産省は、転用許可について農地の立地基準と、計画実現性や周辺農地への影響などの一般基準を満たす必要があると案内しています。申請書を出せば必ず許可される制度ではありません。農林水産省「農地転用許可制度について」
相続した農地や売却を伴う場合
相続した農地は、相続登記と農業委員会への相続届出を別々に確認します。農地のまま売る場合と転用して売る場合でも手続きが異なります。山梨で相続した農地を売却するためのガイドで、相続からの順序を確認してください。家と農地を一緒に相続した方は、相続した家の売却ガイドも参照してください。
甲斐市・山梨で相談するとき
行政書士I.F.C事務所では、地番と利用目的を確認し、農地転用や農振除外の手続きを整理します。有限会社アイ・エフ・シーでは、転用を伴う土地売却について不動産の側から相談を受けます。登記、税務、境界紛争、建築設計など他の専門家が担当する事項は、範囲を分けてご案内します。事業者情報は会社概要をご確認ください。
転用できるか分からない段階でも、地番、現在の使い方、希望用途を添えてお問い合わせください。電話は0551-45-7000です。
よくある質問
自分の農地なら自由に駐車場へ変えられますか？
いいえ。自分の所有地でも、原則として農地法4条の許可または届出を確認します。砂利敷きや一時的な資材置場も、内容によって転用に当たります。
農振除外が終われば、農地転用できますか？
除外だけでは完了しません。その後に農地法の転用許可等が必要で、建築・開発など他の条件も別に確認します。
農地を買って家を建てる場合は4条ですか、5条ですか？
所有権の移転を伴って転用するため、通常は5条の検討です。買主の利用計画と土地の規制を確認し、契約前に農業委員会へ相談してください。
転用許可が出る前に売買契約を結べますか？
契約の組み方には注意が必要です。許可を停止条件とするなど、不許可の場合を含めた条件を明確にし、手付金、引渡し、工事を先行させないよう個別に確認してください。
農地転用・農振除外と土地売却を一緒に整理したい方は、お問い合わせページまたは0551-45-7000へ。
制度確認：2026年9月22日。申請要件、受付時期、必要書類は土地の所在地と計画により異なります。最新情報は管轄の農業委員会・自治体で確認してください。
