「市街化区域って何？」
「市街化調整区域の土地は売れるの？」
「調整区域でも家は建てられる？」
土地の売買では、「市街化区域」「市街化調整区域」という言葉を耳にすることがあります。
この違いを理解していないと、「家が建てられると思って購入したのに建てられなかった…」というトラブルにつながることもあります。
この記事では、市街化区域と市街化調整区域の違いや、それぞれの特徴、売買時の注意点について、山梨県・甲斐市の不動産業者・行政書士がわかりやすく解説します。
市街化区域とは？
市街化区域とは、
今後も積極的に街づくりを進める地域のことです。
住宅や店舗、アパートなどの建築がしやすく、道路や上下水道などのインフラ整備も進められています。
ただし、市街化区域であっても、接道や用途地域などの条件によって、希望する住宅を建てられない場合があります。
市街化区域のメリット
家を建てやすい
市街化調整区域とは土地利用の制限が異なりますが、建築に必要な条件や手続きの確認は必要です。
資産価値が安定しやすい
人口が集まりやすく、不動産の需要も高いため、比較的資産価値が維持されやすい傾向があります。
売却しやすい
購入希望者が多く、土地や住宅の売却がスムーズに進みやすい特徴があります。
市街化区域のデメリット
固定資産税などの負担が高くなることがある
土地の評価額が高い地域では、固定資産税なども高くなる傾向があります。
都市計画税が課税される場合がある
市街化区域では、都市計画税が課税されるケースがあります。
市街化調整区域とは？
市街化調整区域とは、
無秩序な市街地の拡大を防ぐため、開発や建築を抑制する地域です。
自然環境や農地を守る目的で指定されています。
市街化調整区域の特徴
市街化調整区域では、
原則として新たな住宅や建物を建築することが難しくなっています。
ただし、
一定の条件を満たす場合には建築が認められることがあります。
市街化調整区域でも家は建てられる？
ケースによります。
例えば、
- 過去の宅地利用や許可の履歴を確認し、現在の許可基準等に適合する場合
- 都市計画法の許可を受けた場合
- 一定の要件を満たした自己用住宅
などでは建築できる可能性があります。
「以前から宅地だった」「現在家が建っている」という事情だけで、新築・建替えができるとは判断できません。土地の区域区分、許可の履歴、計画する建物の用途や申請者の条件などを確認し、契約や解体の前に担当窓口へ相談してください。開発許可と建築確認は別の手続きです。
甲斐市内でも、竜王・敷島地区の市街化区域・市街化調整区域、双葉地区の非線引き都市計画区域、都市計画区域外では扱いが異なります。市名だけで判断せず、所在地ごとに確認することが大切です。甲斐市の条例で指定された区域では、用途や周辺の建築物、災害リスク等に関する条件も確認します。
参考：山梨県「都市計画法に基づく開発許可」／甲斐市「開発許可」／甲斐市「市街化調整区域の許可基準の条例改正」（確認日：2026年10月23日）
市街化調整区域のメリット
土地価格が比較的安い
市街化区域と比べて、土地価格が安いケースが多くあります。
自然豊かな環境
静かな環境で暮らしたい方には魅力的な地域です。
市街化調整区域のデメリット
建築制限がある
希望どおりの住宅が建てられない場合があります。
売却に時間がかかることがある
購入できる方が限られるため、市街化区域より売却期間が長くなるケースがあります。
住宅ローンの審査が慎重になる場合がある
金融機関によっては、市街化調整区域の土地に対する融資条件が異なることがあります。
売却前に確認したいポイント
土地を売却する前に、次の点を確認しておきましょう。
- 市街化区域か調整区域か
- 建築できる土地か
- 農地ではないか
- 境界が確定しているか
- 接道義務を満たしているか
- インフラの整備状況
事前確認をしておくことで、スムーズな売却につながります。
農地の場合は農地転用が必要なケースも
市街化調整区域には農地が多くあります。
農地を住宅用地などに利用する場合は、
農地転用の許可が必要になることがあります。
行政書士へ相談しながら進めることで、手続きをスムーズに進められます。
よくある質問
Q. 市街化調整区域の土地でも売れますか？
はい。
売却を検討できます。ただし、売却成立を保証するものではなく、利用できる用途や必要な許可、買主の条件などを個別に確認する必要があります。
ただし、建築制限があるため、購入希望者は市街化区域より限られることがあります。
Q. 市街化区域なら必ず家を建てられますか？
建築基準法や用途地域などの条件を満たす必要があります。
詳細は個別に確認しましょう。
Q. 相続した土地が市街化調整区域でした。相談できますか？
もちろんです。
相続手続きから売却、農地転用までまとめてサポートしております。
Q. 山梨県・甲斐市でも対応していますか？
はい。
山梨県全域・甲斐市を中心にご相談を承っています。
山梨県・甲斐市で土地売却・農地転用なら「不動産と行政書士のI.F.C」へ
不動産と行政書士のI.F.Cでは、山梨県甲斐市を拠点に、不動産売買から行政手続きまでワンストップでサポートしています。
当事務所では、
- 土地・住宅の無料査定
- 市街化調整区域の売却相談
- 農地転用手続き
- 相続した土地の売却
- 相続手続き
- 境界に関するご相談
- 空き家・古家の売却
など、幅広いご相談に対応しております。
市街化区域と市街化調整区域では、建築や売却の条件が大きく異なります。
「自分の土地がどちらかわからない」「建物が建てられるか知りたい」「山梨県・甲斐市で土地売却を検討している」という方は、ぜひ不動産と行政書士のI.F.Cまでお気軽にご相談ください。
甲斐市・甲府市・昭和町・中央市など、山梨県内の土地売却をご検討の方は、所在地と現在の利用状況、売却・建築などのご希望をお知らせください。お手元に登記事項証明書や公図、過去の許可書などがあれば、相談時にご用意ください。資料がそろっていない段階でもご相談いただけます。
