URLをコピーしました！

不動産を売却すると、

「3,000万円控除があると聞いたけど、自分も使えるの？」

というご相談を多くいただきます。

実は「3,000万円特別控除」には、

マイホーム（居住用財産）の特例
相続した空き家の特例

の2種類があり、それぞれ条件が異なります。

今回は、この2つの制度の違いをできるだけ分かりやすく解説します。

まず覚えてほしいポイント

マイホームを売る場合

→ 築年数は関係ありません。

相続した空き家を売る場合

→ 旧耐震住宅（昭和56年5月31日以前建築）が対象です。

これだけでも覚えておくと大きな違いが分かります。

マイホームの3,000万円特別控除

自分が住んでいた住宅を売却した場合に利用できる制度です。

主なポイント

✅ 築年数は関係ありません

✅ 新耐震・旧耐震どちらも対象

✅ 建物を取り壊して更地で売却しても対象

ただし、更地で売却する場合には、

解体後1年以内に売買契約を締結すること
住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却すること

などの要件があります。

契約書がなくても特例は使える？

答えは

「はい、使えます。」

購入時の売買契約書は、

3,000万円特別控除を受けるための条件ではありません。

ただし、

税金を計算するときには

売却価格−取得費−譲渡費用

で利益を計算します。

取得費を証明するために、

売買契約書
建築請負契約書
仲介手数料の領収書

などが重要になります。

契約書がない場合は取得費を十分に証明できず、税金が高くなる可能性があります。

相続した空き家の3,000万円特別控除

こちらは、お父様やお母様が住んでいた住宅を相続して売却する場合の制度です。

主なポイント

✅ 昭和56年5月31日以前建築（旧耐震住宅）

✅ 建物を耐震改修するか、更地にして売却

✅ 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却

✅ 売却価格1億円以下

などの要件があります。

新耐震住宅はどうなる？

平成以降に建築された住宅など、

新耐震住宅はこの特例の対象外です。

ただし、

「特例が使えない＝税金が必ずかかる」

という意味ではありません。

利益が出なければ税金はかかりません。

契約書は必要？

マイホームも相続した空き家も

契約書は特例を受けるための条件ではありません。

しかし、

利益が出た場合には

取得費を証明する資料として非常に重要になります。

契約書がない場合は、

取得費を十分に証明できず、

税額が高くなることがあります。

一目で分かる比較表

項目	マイホーム特例	相続空き家特例
対象	自分が住んでいた家	相続した空き家
築年数	制限なし	昭和56年5月31日以前（旧耐震）
新耐震	○	×
更地で売却	○	○
解体後1年以内	必要	不要
売却期限	住まなくなってから3年以内など	相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
契約書	特例には不要（取得費の証明に重要）	特例には不要（取得費の証明に重要）