自宅を売却するとき、
- 「税金はどれくらいかかるの？」
- 「古い家だから取り壊した方がいい？」
- 「更地で売っても特例は使える？」
といったご相談をいただくことがあります。
実は、自宅を売却した場合には譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度があります。
今回は「居住用財産の3,000万円特別控除（マイホーム特例）」について、分かりやすく解説します。
マイホームの3,000万円特別控除とは？
自分が住んでいた家を売却した場合、一定の要件を満たすと譲渡所得から3,000万円を控除できる制度です。
例えば、
- 売却益 2,500万円
なら、この特例が利用できれば税金がかからない可能性があります。
築年数は関係ありません
よく
「築40年だから使えないですか？」
と質問されますが、
築年数は関係ありません。
- 新耐震住宅
- 旧耐震住宅
- 築60年
- 築80年
どの住宅でも対象になる可能性があります。
これは、相続空き家の特例と大きく違う点です。
建物を取り壊して更地で売っても利用できる？
はい、利用できます。
建物を解体し、更地で売却する場合でも特例を受けられます。
ただし、次の要件があります。
- 解体後1年以内に売買契約を締結すること
- 住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却すること
- 解体後、駐車場などとして利用していないこと
この「解体後1年以内」という要件は、相続空き家の特例にはありません。
利益がなければ税金はかかりません
税金は
売却価格−取得費−譲渡費用
で利益が出た場合に課税されます。
例えば、
購入価格 3,000万円
売却価格 2,500万円
であれば、利益が出ないため税金がかからないケースがあります。
ただし、建物は減価償却を考慮して取得費を計算するため、実際には購入価格そのままで計算するわけではありません。
売買契約書は大切に保管しましょう
取得費を証明するには、
- 売買契約書
- 建築請負契約書
- 仲介手数料の領収書
などが重要になります。
契約書がない場合は取得費を十分に証明できず、税負担が増えることがあります。
相続空き家特例との違い
この制度とよく間違えられるのが
相続空き家の3,000万円特別控除
です。
違いは次のとおりです。
| 項目 | マイホーム特例 | 相続空き家特例 |
|---|---|---|
| 対象 | 自分が住んでいた家 | 相続した空き家 |
| 築年数 | 制限なし | 昭和56年5月31日以前（旧耐震） |
| 更地売却 | 可能 | 可能 |
| 解体後1年以内 | 必要 | 不要 |
| 売却期限 | 住まなくなってから3年以内など | 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで |
まとめ
マイホームを売却する際には、3,000万円特別控除が利用できる可能性があります。
ポイントは、
- 築年数は関係ない
- 更地でも利用できる
- 解体後1年以内の契約に注意
- 売買契約書など取得費の資料を保管する
という点です。
自宅の売却や相続した不動産の売却は、税金や手続きが複雑になることがあります。
「このケースでも特例が使えるの？」
「取り壊した方が有利？」
など、ご不明な点がありましたら、お気軽にご相談ください。
