不動産を売却すると、
「3,000万円控除があると聞いたけど、自分も使えるの？」
という疑問を持つ方に向けた解説です。
実は「3,000万円特別控除」には、
- マイホーム（居住用財産）の特例
- 相続した空き家の特例
の2種類があり、それぞれ条件が異なります。
今回は、この2つの制度の違いをできるだけ分かりやすく解説します。
まず覚えてほしいポイント
マイホームを売る場合
→ 築年数は関係ありません。
相続した空き家を売る場合
→ 旧耐震住宅（昭和56年5月31日以前建築）が対象です。
これだけでも覚えておくと大きな違いが分かります。
マイホームの3,000万円特別控除
自分が住んでいた住宅を売却した場合に利用できる制度です。
主なポイント
✅ 築年数は関係ありません
✅ 新耐震・旧耐震どちらも対象
✅ 建物を取り壊した後の土地も、一定の要件を満たせば対象
ただし、更地で売却する場合には、
- 解体後1年以内に売買契約を締結し、解体から契約まで土地を駐車場など他の用途に使っていないこと
- 住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却すること
などの要件があります。
購入時の契約書をなくした場合は？
答えは
「購入時の契約書の紛失だけで、直ちに適用できなくなるわけではありません。」
購入時の売買契約書は、
3,000万円特別控除を受けるための条件ではありません。
ただし、
税金を計算するときには
売却価格−取得費−譲渡費用
で利益を計算します。
取得費を証明するために、
- 売買契約書
- 建築請負契約書
- 仲介手数料の領収書
などが重要になります。
契約書がない場合は取得費を十分に証明できず、税金が高くなる可能性があります。
相続した空き家の3,000万円特別控除
こちらは、お父様やお母様が住んでいた住宅を相続して売却する場合の制度です。
主なポイント
✅ 昭和56年5月31日以前建築（旧耐震住宅）
✅ 所定の耐震基準を満たす家屋、または取り壊した後の敷地等を売却
✅ 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却
✅ 売却代金は、他の相続人による売却分等の合算判定を含め1億円以下
などの要件があります。
相続空き家の特例には、被相続人が原則一人で住んでいたこと、区分所有建物でないこと、相続後の利用状況などの条件もあります。2024年以後の売却は、翌年2月15日までの所定の耐震改修・全部取壊しによる適用もあります。制度の売却期限は2027年12月31日で、相続後の期限も満たす必要があります。対象家屋と敷地等を取得した相続人が3人以上の場合、2024年以後の控除上限は一人2,000万円です。詳細は下記の国税庁案内をご確認ください。
新耐震住宅はどうなる？
平成以降に建築された住宅など、
新耐震住宅はこの特例の対象外です。
ただし、
「特例が使えない＝税金が必ずかかる」
という意味ではありません。
譲渡所得が生じない場合は、通常、その売却に対する譲渡所得税は生じません。ただし、印紙税等とは別の話です。取得費や費用の扱いは税理士・税務署へ確認してください。
購入時の資料と申告に必要な資料は別です
購入時の契約書などは取得費を裏付ける大切な資料です。一方、空き家特例の申告には、市区町村の確認書や、売却代金が1億円以下と分かる売買契約書の写しなど、適用する区分に応じた資料が必要です。「契約書はすべて不要」とは考えず、必要書類を税理士・税務署に確認してください。両特例とも、適用を受けるには所定の書類を添えた確定申告が必要です。
一目で分かる比較表
| 項目 | マイホーム特例 | 相続空き家特例 |
|---|---|---|
| 対象 | 自分が住んでいた家 | 相続した空き家 |
| 築年数 | 制限なし | 昭和56年5月31日以前（旧耐震） |
| 新耐震 | ○ | × |
| 更地で売却 | ○ | ○ |
| 解体と期限 | 解体後1年以内の契約などが必要 | 売却時期・解体時期に応じた要件あり |
| 売却期限 | 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで | 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで |
| 書類・申告 | 取得費の資料を確認し、確定申告が必要 | 確認書・売却代金の証明資料等を添えて確定申告 |
まとめ
3,000万円特別控除は税負担を大きく軽減できる制度ですが、
マイホームと相続した空き家では条件が異なります。
覚え方はとてもシンプルです。
🏠 マイホーム
- 築年数は関係なし
- 更地でも一定の要件を満たせば対象
- 解体後1年以内の契約に注意
🏚️ 相続した空き家
- 旧耐震住宅が対象
- 更地または耐震改修
- 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却
どちらの制度も、適用できるかどうかで税額が大きく変わることがあります。
売却を検討されている方は、早めに専門家へ相談することをおすすめします。
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制度の確認先：国税庁「マイホームを売ったときの特例」「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」。2026年10月23日確認（各案内は令和8年4月1日現在法令等）。本記事は概要であり、親族間売買や他の特例との併用など、すべての要件を網羅していません。
